Ombygningsguide

Sæt dig ind i love og regler før du bygger om

Sæt dig ind i de kedelige lovkrav – det kan blive dyrt at lade være.

Det kan godt betale sig enten at sætte sig lidt ind i reglerne, eller også at tale med sin håndværker om det så du undgår problemer senere hen, enten overfor kommunen, eller den dag du selv sælger huset videre.

Hvornår skal jeg have byggetilladelse ?

Du skal søge kommunen om byggetilladelse, når du skal bygge:

Et nyt helårshus eller sommerhus, en garage, et udhus el.lign. på over 50 m2 tilbygning eller en større ombygning. Eller hvis du ændrer i boligens anvendelse.

Er bygningen mindre end 50 m2 skal det bare anmeldes til kommunen bagefter.

Der kan også være nogle ting vedr kloak man ikke bare må ændre i .

Har du et fredet eller bevaringsværdigt hus er der helt specielle regler. Du kan få store bøder hvis du ikke overholder de regler, så spørg først.

Det er meget forskelligt hvad en byggetilladelse koster i de enkelte kommuner.

Spørg altid på din kommune hvis du er i tvivl. Og så husk, at byggetilladelsen skal være i orden INDEN du påbegynder byggeriet.

Hvad med BBR?

Det er ejerens ansvar, at sikre sig at melde alle ændringer til kommunens BBR register(Bygnings- og boligregisteret), også selvom du ikke behøver bygge tilladelse, herunder gælder altså også div. vand. og kloakinstallationer, køkken, bad, areal, anvendelse af huset, tag materialer mm osv…

Hvis du udelader dette kan du blive straffet med en bøde, så henvend dig hellere til kommunen en gang for meget end for lidt.

Du kan nemt og helt gratis se hvilke oplysninger, der er registreret om din ejendom på Ois.dk

Hvad er der af lovkrav, der skal overholdes ?

Du skal altid overholde kravene i det nyeste bygningsrelementet ,  hvis du bygger om eller bygger til. Lige nu er det BR10, der gælder, men i løbet af 2016 bliver det BR2015, der kommer til at gælde.

Kort sagt drejer det sig om krav til vinduers energimærkning, efterisolering, tykkelse og isolering af gulv, ydervægge mm.

Skal du have nyt tag er det som regel ikke nok at efterisolere med det isolering, der nu ”lige kan være der”. Det kan være nødvendigt at ændre tagkonstruktionen for at få plads til det den lovpligtige isolering.

Din håndværker bør selvfølgelig også kende disse krav. Sørg for at tale det godt igennem inden.

Du kan læse mere på om bygningsrelementet her.

El og kloak

Hvad angår el og kloak kan du nemt købe de forskellige materialer i byggemarkederne. Men det er altså ikke nødvendigvis det sammen som at du selv må lave det!

De fleste handy mænd kan selv opsætte en ekstra stikkontakt, og det kan virke fristende billigt. MEN det kan blive rigtig dyrt hvis ulykken er ude og huset brænder og der bliver problemer med forsikringen. Desuden giver det altid problemer og ekstra udgifter den dag du sælger huset videre.

Dampspærre, vådrumssikring, fald i brusenichen, afløb er bare nogle få af de mange regler man skal sætte sig ind i hvis man selv går i gang.

Får du en professionel håndværker til det burde man kunne stole så meget på ham, at han har styr på reglerne.

Desuden kan du altid gå tilbage og få ham til at udbedre en evt. fejl.

Husk at hvis du har en aftale med en el installatør skriver han under på at arbejdet er udført korrekt. Det kan han ikke såfremt du selv, eller andre også laver noget af arbejdet.

Og endnu engang: så er selvgjort altså ikke altid velgjort, vi er ikke alle født med en murerske i hånden.

Hvor meget kan du selv lave

… og hvordan sparer du bedst penge? Overvej alvorligt hvor meget du kan – og skal lave selv. Det betaler sig ikke altid at gøre så mest muligt selv!renoveret_brusekabine11

Det er meget forskelligt hvor hvilke praktiske evner vi er født med, og inden du går i gang med en ombygning eller renovering – om den så er større eller mindre bør du overveje meget nøje hvor meget du selv kan/skal lave af det.

Det virker umiddelbart fristende, at spare penge på håndværkere, og måske ser det meget let ud at spartle en væg eller lægge to mursten ovenpå hinanden.

Men overvej om det ikke var bedre at tage et par overarbejdstimer på kontoret og så betale en professionel for at gøre det ordentligt.

Vi har gennem årene oplevet de mest utrolige gør- det- selv arbejder, som gulv, der faldt 4 cm over få meter inde i en stue.

Fliser, der egentlig var pæne, men som man blev helt søsyg af at gå på. Ledninger, der var trukket ned gennem skorstenen osv.

Vi har mere end en gang brugt ekstra tid på at reparere en væg, som en kunde selv havde forsøgt at vandskure, eller rette fodlister , der var savet forkert osv.

Skal huset sælges videre en dag skal det også registreres om der er udført selvbyg eller medbyg , og det kan give nedslag i salgsprisen.

Undskyld mænd, men man er altså ikke mindre mandig fordi man indrømmer, at man ikke er verdens bedste handy mand!!

Hvem har overblikket?

Er det en større ombygning af et helt rum eller måske endda et helt hus, er der mange – specielt mænd, der gerne selv vil styre processen.

Så kan de selv lave noget af det, og måske har de en onkel der kan lave strøm eller en ven, der kan lave VVS..

Det er altså bare ikke ligegyldigt om elektrikeren eller mureren går først i gang, eller om muren er tørret ordentlig inden maleren går i gang.!

Vi har oplevet alt for mange gange, at det er blevet dyrere for folk, der troede de kunne spare penge på selv at styre processen.

Det har været radiatorer og stikkontakter, der måtte flyttes, elarbejde, der var lavet for tidligt og måtte laves om fordi tømreren ikke var færdig osv.

Som håndværker er det bare smadder ærgerligt at stå og se på, og måske være nødt til at skrive ekstra regninger- specielt når det kunne have været undgået.

Sådan kan du bedst spare penge

Der er dog som regel altid noget man selv kan lave hvis man gerne vil spare penge, også selvom man er født med ti tommelfingre.

Det kan eks. være selv at brække gamle fliser ned og køre dem væk.

Men tal lige med håndværkeren først. Måske er det lige så hurtigt – og godt at lægge de nye klinker ovenpå de gamle, eller vandskure væggen ovenpå fliserne. Det tager nemlig også meget tid at spartle efter nedbrydningen. Og det er i hvert fald en af de ting det som regel er bedst at betale sig fra. I stedet kunne du måske selv lave malerarbejdet?

Skal der graves gulv ud, kan du formentlig spare mange dyre arbejdstimer hvis du kan stille med et par venner med trillebøre, der kan køre det gamle gulv ud.

Overvej også lige om ikke det kan betale sig at leje en container til byggeaffald i stedet for at køre tyve gange på genbrugspladsen?

Du kan også spare mange håndværkertimer på selv at rydde godt op undervejs, men sørg for at lave en klar skriftlig aftale inden.

Vær realistisk med hvad du kan nå

For det første tager det stort set altid dobbelt så lang tid som man tror. Især når man ikke er vant til det, og endnu værre bliver det hvis man er i gang i et gammelt hus.

Specielt forarbejdet – alt det man ikke lige ser – tager lang tid. Men det er altså nødvendigt, at det bliver gjort godt for at selve resultatet bliver godt.

Vær realistisk med hvor meget du kan nå hvis det skal foregå efter arbejde.

Prøv at starte med at skrive ned hvad du laver i løbet af ugen:

Hvor meget tid er reelt overskuds tid – til sjov, film, cafe mm?

Hvor meget tid kan du trække ud hvis du presses en kortere? Eller en længere periode?

Hvor længe kan du holde til eks at være væk fra børnene hver eneste aften? ikke få gjort rent, besøge venner eller andet?

Man når ALTID mindre end man selv regner med!!!

Der er selvfølgelig stor forskel på om det bare er et enkelt værelse eller et helt hus, der skal renoveres hvor lang tid projektet vil strække sig over.

Og så igen:

Har man ikke lyst, tid eller kræfter til at lave fysisk arbejde, er det altid en kæmpe fordel, at man på forhånd har tænkt godt igennem hvad man vil have.

På den måde sparer man penge til ekstra regninger til at flytte en stikkontakt 10 cm fordi man pludselig ville have et bredere skab eller lign.

Få en fast pris

Det virker måske dyrest med en fast pris, men i sidste ende er det som regel altid det billigste.

Der dukker nemlig altid noget uforudset op. Og har du en fast pris er det håndværkerens problem hvis gulvet skal rettes ekstra af, eller vinduet er målt forkert op.

Ændringer koster ALTID ekstra, så forbered dig godt.

Og så husk, at projektet som regel griber om sig.

Det griber om sig, eks kan man ikke skifte dørene i det halve af huset. Vi har flere gange hørt folk sige: “Vi sætter bare nyt loft op i køkkenet, men venter med stueloftet”

Men – har du først fået nyt loft op i køkkenet vil loftet i stuen skrige på at blive skiftet, og man skal være meget bevidst om dette for ikke at falde for fristelsen.

Kan du spare penge på selv at købe materialerne?

Der er stor forskel på kvaliteten af materialer. Ofte hænger pris og kvalitet også sammen.

Måske ser det billigere ud at købe maling i varehuset, men billig maling er ofte tilsat meget kridt og man skal male flere gange for at den dækker, – hvis den overhovedet dækker ordentligt!

Og hvad er der ved at spare lidt på billig spartelmasse hvis du så skal betale for flere arbejdstimer?

Tal med din håndværker inden du køber. Han har erfaring med mange forskellige materialer og bør også være ærlig og fortælle dig hvilke materialer det bedst kan betale sig for dig selv at købe. Formentlig har han også nogle gode samarbejdsaftaler du kan nyde godt af.

Og så er det altså en stor fordel hvis han selv har bestilt vinduerne. Skulle han have målt forkert er det ham, der hænger på regningen til et nyt og ikke dig!

Dette har vi desværre oplevet flere gange, og det er rigtig ærgeligt for kunden!

Tjek altid dine forsikringer, før du går i gang med ombygning

Dækker min almindelige husforsikring ikke?

Din hus- eller villaforsikring dækker normalt pludseligt opståede vandskader, brandskader og stormskader på både det eksisterende hus og byggeriet.

Men hus forsikringen dækker ikke skader på personer eller ting, tyveri fra byggepladsen eller hvis der udøves hærværk på byggeriet

 

Er det ikke håndværkerens/entreprenøren, der skal dække skaden hvis der sker noget?

Det vil normalt være håndværkerens eller entreprenørens forsikring, som dækker, hvis personer eller ting kommer til skade under byggeriet. Eller hvis der stjæles materialer fra byggepladsen eller hvis der begås hærværk.

Det er desværre ikke alle håndværkere, som er lige godt forsikrede og der er også forskel på hvem, der står som bygherre.

Så inden byggeriet går i gang, bør I have en klar afklaring af, hvis forsikring der dækker hvad, og om du skal tegne en såkaldt Entrepriseforsikring eller All-risk forsikring.

 

Hvad er en Entreprise/All-risk forsikring?

En entrepriseforsikring, også kaldet en all-risk forsikring, kan være en rigtig god ide at tegne hvis der er flere forskellige håndværksfirmaer involveret (såkaldt fag entreprise), eller hvis du udfører en del af arbejdet selv, og der således kan opstå tvivl om, hvem der skal betale, hvis der opstår en skade.

Det er specielt vigtigt, hvis du selv udfører en større del af arbejdet, eller hvis det er et stort, dyrt og kompliceret byggeri, eller hvis byggeriet forventes at tage meget lang tid.

Entrepriseforsikringen dækker i selve byggeperioden, typisk et år, men kan i visse tilfælde udvides til også at dække udbedring af problemer, som skyldes fejl, du eventuelt selv begår under byggeriet. Entrepriseforsikringen skal altid tegnes i det forsikringsselskab, hvor du har din hus forsikring.

Forsikringsbetingelserne varierer fra selskab til selskab, men entrepriseforsikringen kan blandt andet dække:

-Tyveri og hærværk på byggepladsen

-Skader på personer under byggeriet.

-Skader på den del af ejendommen, som er under ombygning eller opførsel

-Skader på de eksisterende dele af huset, som opstår som følge af byggeriet

 

Du kan høre mere om entrepriseforsikringer hos dit forsikringsselskab.

 

Hvad er en Byggeskadeforsikring:

Det er lovpligtigt for professionelle bygherrer, at tegne en byggeskadeforsikring hvis de opfører helårshuse til privat beboelse.

Ombygning, renovering eller tilbygning er ikke dækket af den lovpligtige byggeskadeforsikring.

Du kan høre mere om byggeskadeforsikringer hos dit forsikringsselskab.

 

 

Hvad er en AB 92 aftale ?

En AB 92 aftale, er en speciel aftale, man kan indgå ved større byggeopgaver.

Kort fortalt går den ud på, at der tilbageholdes et mindre beløb af entreprisesummen indtil byggeriet er godkendt både ved afslutningen samt ved gennemgang 1 og 5 år efter.

Der er en række krav både til bygherren og entreprenøren bl.a. , vedr. bankgaranti, tidsfrister, tilsyn, levering af materialer, betalinger mm.

Du kan læse mere om AB92 her.

 

Der er også en aftale, der hedder AB Forbruger.

Den minder på mange måder om AB 92 og indeholder aftaler om betalinger, sikkerhed mm

 

 

Hvad dækker en Ejerskifteforsikring over?

En ejerskifteforsikring kan tegnes i forbindelse med hussalg, og kan kun dække fejl og mangler, som ikke nævnes i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten

Den kan tegnes for enfamiliehuse, rækkehuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og sommerhuse

Formålet med den er at sikre både køber og sælger, og begge parter deles derfor om udgiften

Den dækker typisk i fem år

Man kan også tegne en udvidet ejerskifteforsikring, som dækker i ti år og dækker flere forhold bl.a ulovlige kloak og stikledninger samt særlige forhold ved grunden.

Forsikringsbetingelser er som oftest lidt forskellige fra selskab til selskab, priserne varierer oftest, ligesom der typisk er en selvrisiko.

Generelt er ejerskifteforsikring en rigtig god ide for både køber og sælger.

Den er dog aldrig nogen 100 % garanti for at der ikke kommer uforudsete omkostninger.

 

Tilstandsrapport og energimærkning.

Overvejer du at købe hus er det lovpligtigt, at sælger får udarbejdet en tilstandsrapport samt en energimærkning af huset.

Alle småfejl skal beskrives i en tilstandsrapport, og det kan være svært selv at overskue hvad der har betydning.

En god ide er at få tilstandsrapporten gennemgået med en erfaren håndværker, der kan fortælle dig hvad der skal gøres noget ved, og hvad der er uden særlig betydning.

Han kan også give dig et overslag over prisen såfremt der er noget, der skal udbedres,

 

 

Er jeg 100 % forsikret med Byg Garanti?

Byg garanti er en ordning mellem private kunder og håndværkere, der er medlem af Dansk byggeri

Ordningen dækker op mod 100.000 kr incl. moms i erstatning pr byggesag. Og gælder ikke ved nybyggeri over 1.000.000 kr eller for erhvervskunder.

Ryger du ud i en twist med håndværkeren, skal du stadig gennem en klagesag før du får dine penge.

Umiddelbart lyder 100.000 kr af meget, men er uheldet ude og taget er utæt, så kan skaden hurtig blive meget dyrere hvis det nye køkken bliver ødelagt, eller der kommer svamp i huset.

Så husk altid, at det allervigtigste er, at høre og læse hvad andre har af erfaringer med den håndværker du overvejer at bruge.

Alle kommer til at lave en fejl en gang imellem. Det allerbedste er, om håndværkeren har viljen til at vende tilbage med det samme og rette fejlen!!

 

Dansk Håndværk har en næsten lignende ordning.

 

Bankgaranti.

Entreprenøren kan bede dig om en bankgaranti før arbejdet går i gang.

Dette for at sikre sig, at du nu også rent faktisk kan betale for dyre vinduer og døre inden han bestiller dem hjem

Flere og flere håndværkere er begyndt at tjekke om deres kunder er registrerede som dårlige betalere inden de indgår en større ordre.

 

 

Den allerbedste garanti for et godt håndværk vil dog altid være en god og ærlig kommunikation parternen imellem.

På denne måde undgås mange misforståelser og eventuelle fejl kan hurtigt rettes,

 

Lad dig ikke snyde med tomme løfter om energibesparelser

Energivejleder logoEnergirenovering er blevet et rigtig brugt ord og vi har alle set reklamerne med husene hvor varmen suser ud overalt, men hvad dækker begrebet energirenovering egentlig over?

Det handler vel bare i korte træk om, at man investerer nogle penge i ex nyt tag eller efterisolering, og så sparer man en masse penge på varmeregningen!?

Eller gør man?

Vidste du f.eks, at det som regel ikke kan betale sig at efterisolere taget fra 100 mm til 400 mm, med mindre man alligevel skal have taget skiftet ?

Det kan som regel heller ikke betale sig, at skifte gamle utætte vinduer ud bare for at spare penge på varmeregningen.

Vinduerne skal du skifte af en helt anden grund nemlig fordi de er utætte, ødelagte eller fordi det trækker fra dem.

Står man derimod og vil alligevel udskifte vinduerne, er det selvfølgelig oplagt at få nogle gode vinduer i en lav energiklasse.

Vi har desværre flere gange oplevet folk, der skifter vinduerne , men ikke tænker på at den helt store varmesluger måske findes i en dårlig isolering under vinduet eller en radiator, der er placeret langt ude i ydervæggen.

På denne måde spilder man stadig en masse varme, eller det trækker stadig på trods af de nye vinduer.

Her kunne en professionel termografering have vist problemet inden.

Kan man stole på udregninger, der er lavet på energi besparelser ?

Der er masser af steder på nettet hvor man selv kan gå ind og udregne ens sparede energiforbrug hvis man eks skifter vinduer eller efterisolerer.

Vi vil dog altid anbefale, at man får en uddannet energivejleder til det.

Der er nemlig rigtig mange forskellige faktorer indblandet i energibesparelser.

Energiforbrug og besparelser hænger rigtig meget med vaner og de personer det bor i huset.

Skifter man de gamle vinduer, der trækker sker der oftest det at man tager en mindre tyk trøje på og nyder dem varmere lufttemperatur.

Derfor oplever folk ikke altid at få de besparelser de havde regnet med.

Til gengæld kan man opnå et meget bedre indeklima, og det er bestemt heller ikke dårligt!

Det er bare vigtigt, at man er klar over hvad man vil opnå inden, så man ikke føler sig snydt.

Indeklimaet har stor betydning for vores velbefindende

Kulde, fugt og træk, mørke rum osv har stor indflydelse på vores fysiske og psykiske tilstand.

Hjemmet skulle gerne være den base hvor vi lader op og føler os godt tilpas.

Derfor er det vigtigt, at vi har det godt, og ikke bliver syge af at opholde os der

En vellykket energirenovering kan hurtigt mærkes på indeklimaet.

Forskellen mærkes når man pludselig kan sidde på sofaen uden et tæppe i ryggen fordi væggen ikke er så kold mere.-

Ikke behøver konstant at trække gardinet for fordi det trækker, tørre fugtskjolder af væggen i hjørnet, eller når børnene kan gå rundt i strømpesokker uden at blive forkølede.

Kan man så spare nogle penge SAMTIDIG med, at man selv får det bedre, er det jo kun et kæmpe plus.

Så overvej grundigt inden du går i gang hvad det er du vil have.

Få gerne besøg af en uddannet energivejleder INDEN du selv går i gang.

Det koster ingenting i forhold til prisen på en efterisolering af loftet, der ikke gav noget særligt på varmeregningen.

Og hvorfor så ikke vælge en uddannet energivejleder, så du er sikker på kvaliteten?

Du kan læse mere om energivejledere på http://www.energivejlederen.dk/ hvor du også kan finde en energivejleder tæt på dig.

 

Sådan vælger du den rigtige håndværker

Et godt råd er, altid at vælge en håndværker du har tillid til. En du har god kemi med, og som overholder sine aftaler. En, der informerer dig, om alt hvad du har brug for at vide inden byggeriet går i gang, og orienterer dig om de forskellige løsningsmuligheder der kunne være

Dvs. ikke bare det du gerne vil vide, men det DU HAR BRUG for at vide !

Hør dig for hos andre, der har fået lavet noget hos pågældende.

Læs referencer fra andre kunder.

Det vigtigste er ikke, om håndværkeren laver alt 100% korrekt i første omgang.

Alle laver fejl, og der er masser af uforudsete overraskelser i ældre huse, skæve hjørner, gamle lappeløsninger osv. Det allervigtigste er villigheden til at få rettet de fejl, der risikerer at opstå undervejs.

Skal jeg få flere tilbud hjem?

Du behøver ikke at vælge den første og bedste, og det er langt fra altid, at den, der umiddelbart giver det billigste tilbud først er den, der leverer det bedste arbejde. – Måske bliver det heller ikke den billigste løsning i længden!

Få gerne flere tilbud hjem, men husk, at det ikke kun er håndværkerens tid du bruger, men også en række forskellige underleverandører/underentreprenører: trælaster, vinduesfabrikker, andre håndværkere mm.

Ofte ligger der mange timers arbejde bag et ordentligt tilbud, så overvej en ekstra gang hvor mange du vil sætte i sving, specielt hvis du bare “leger” med en ide eller vil have tjekket en pris for så at få det lavet af ham du plejer at bruge eller endnu værre- sort!

En ordentlig gennemgang af ønsker med en erfaren håndværker kan godt betale sig.

Måske kunne der laves en bedre eller billigere løsning, eller måske kan du ikke spare en krone på det du selv tror du kan spare penge på.

Når du så ved om projektet er bare lidt realistisk kan du gå skridtet videre og få et mere konkret tilbud.

Hav klare aftaler på skrift!! om hvem, der har ansvaret for hvad, specielt hvis du selv udfører en del af arbejdet.

Pris, materialer, hvor, hvornår, hvem, evt sanktioner hvis tidsfrister ikke overholdes

Er det et større/længerevarende projekt så aftal nogle tidsfrister.

Det er normalt at sende et acontobeløb når eks vinduerne er leveret. På den måde undgår håndværkeren alt for store udlæg eller endnu værre tab på kunder, der ikke betaler.

Få lavet et ordentligt tilbud du kan tage med ned i banken. Bed også gerne din håndværker om at tage med derned hvis det er et større projekt. Måske han bedre kan overbevise din bankrådgiver om at projektet er realistisk og at dit hus måske endda stiger i værdi efter ombygningen.

Hvordan kan jeg vide, at håndværkeren ikke er på vej til konkurs?

Du kan også altid ganske nemt og gratis tjekke firmaet i CVR registeret.

Der skal stå:” Firmaet er i normal drift” så ved du, at det ikke er under konkursbegæring eller lign.

Der står også hvornår firmaet er registeret. Det kan dog sagtens være ældre hvis det eks er startet som en enkeltmandsvirksomhed og senere omdannet til et Aps eller et A/S.

Hvad hvis håndværkeren ikke lever op til det lovede?

Sig det hvis der er noget du er utilfreds med. Der er ingen, der kan læse dine tanker.

Måske er der faktisk også en god grund til, at håndværkeren har været nødt til at lave lidt om i arbejdet undervejs.

Kan du ikke få ham i tale så er et meget enkelt tip: hold en lille del af betalingen tilbage, så den forholdsmæssigt svarer til den del der ikke er lavet ordentligt.

Vær rimelig i dine krav. Man kan ikke gøre et gammelt hus nyt. Det er også en del af charmen ved det!

Det allervigtigste er en god og klar kommunikation hele vejen igennem, og så at få alting på skrift.

Selvfølgelig kan man være uheldig, men langt de fleste håndværkere ønsker altså virkelig at lave et godt stykke arbejde.

Og husk så, at de fleste projekter griber om sig. Det kommer selvfølgelig til at blive dyrere i sidste ende hvis man vil have lavet mere undervejs. Det er ikke altid håndværkerens skyld!